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平阳县地方税务局文件
平阳县地方税务局 关于加强土地增值税征收管理工作的通知 各税务分局、稽查局、县局有关科室： 为了规范土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及其省局相关规定，现将我县土地增值税征收管理有关事项通知如下： 一、转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）。 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入：是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 纳税人转让房地产所取得的收入：1、包括货币收入、实物收入和其他收入；2、包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 国有土地：是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 地上的建筑物：是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 附着物：是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 单位：是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织 个人：包括个体经营者。 二、计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以计算扣除。 （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 （五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 （六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 三、土地增值税实行四级超率累计税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。土地增值税税额=增值额×30% 增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。 四、有下列情形之一的，免征土地增值税： （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超扣除项目金额20%。 所称的普通标准住宅，是指按普通住宅标准指标设计和建造的，物价部门按普通住宅标准核价的居民居住用房；高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过第二点（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。 （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 五、纳税人应按照下列程序办理纳税手续： （一）纳税义务发生时间按下例规定执行：转让房地产并一次性取得收入的，为取得收入的当天；以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天；采取预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天。 （二）、对缴纳土地增值税的纳税纳税人，采取按销售收入（预售收入、视同销售行为的收入）预征、项目全部完成后结算的办法。 预征率确定：安居解困房和老城改造安置部分暂不预征土地增值税，其他预征率为1%。 （三）、纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税；将应预缴的土地增值税并入《地方税（费）纳税综合申报表》申报缴纳。 六、本通知从2005年1月1日开始执行，房地产二级市场按原规定执行。 平阳县地方税务局 二○○四年十二月十七日 主题词： 抄送： 打字：卢海燕 校对：郑卜锁 |
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