一、项目概况

（一）项目编制背景及规划实施评价

为了优化昆阳镇城北片的城市结构和用地功能，科学、合理地指导地块的开发与建设，配合落实项目建设，加强城市建设规划管理，原平阳县住房和城乡规划建设局委托我院编制《平阳县昆阳镇城北片控制性详细规划》。该规划于2017年05月编制完成，并通过审批，批复文号为平政发[2017]139号。该规划对昆阳镇城北片的现状条件、区位的优劣势进行了分析，认为该地块建设实施的关键问题有零星用地的优化整合、工业用地的退二进三、环城西路和新104国道交叉口处理、解放北路和老104国道（人民路）交叉口处理、公共服务设施衔接与规模化设计等几个方面，并将该片区的功能定位为“昆阳镇城北高速公路入城口区块集合生态居住、行政服务、生态休闲为一体的生态型综合片区”。

原控规虽然很好地贯彻了相关技术规定及建设项目设计规范要求，但随着昆阳镇城北片开发建设的完善和产业结构的优化，出现了工业用地不能满足现实需求的情况。同时，零星边角地块的开发建设也有待进一步加强。因此需要对《平阳县昆阳镇城北片控制性详细规划》的局部地块进行修改，明确地块的用地性质和建设指标，以满足进一步开发建设的需求。

（二）区位分析

　　1、原控规范围

原控规范围西至甬台温高速公路，东至老104国道（人民路），北至前宕路、环城西路和瑞平塘河，南至雅河北路和汇水河路，总用地面积为172.72公顷。

　　2、修改地块区位与范围

本次修改地块为原规划中的A-35、A-36、A-37地块，地块东西两侧被新104国道和沈海高速围合，总用地面积为71296平方米。  

（三）修改地块情况介绍

　　1、原规划对修改地块的要求

本次规划修改的A-35地块11331平方米、A-36地块18863平方米、A-37地块41102平方米，都为商业服务业设施综合用地，容积率1.3-6.0，建筑密度≤50%，绿地率≥20%，建筑限高60米。原控规允许A-35、A-36、A-37、A-39、A-40、A-41在开发时地块进行重新划分。

　　2、平阳县中心城区土地利用总体规划对修改地块的要求

本次规划修改地块在平阳县中心城区土地利用总体规划里由一般基本农田、河流水面、自然保留地和农村居民点用地构成。

　　3、修改地块现状建设情况

从修改地块及周边现状建设情况分析，A-35地块未开发建设，地块西南侧为现状深海高速和防护带，A-36、A-37地块为现状乔治白企业园区。周边地块的开发建设程度较高。

二、修改内容

A-35商业服务业设施综合用地调整为一类工业用地，并将地块重新划分为A-35-01地块和A-35-02地块。

A-36、A-37商业服务业设施综合用地调整为一类工业用地。

                   修改前后用地控制指标对比表

备注：原控规地块面积统计时交叉口按直角计算，修改后地块面积统计时交叉口按切角计算；原控规地块采用平阳独立坐标系统，修改后地块采用国家2000坐标系统；因此导致前后面积不一致。

三、修改必要性分析

　　原控规为了调整用地结构，推进片区工业用地“退二进三”，规划将现状工业用地全部调为商业服务业设施综合用地，并将其规模扩大，目的是形成商业服务业设施的规模化效应。随着商业服务业配套功能的完善和社会发展，该片区对商业服务业的功能需求已趋近饱和，为了优化片区产业结构、提高土地利用率、增强片区综合性，有必要根据现实需求对现状乔治白企业园区A-36、A-37地块的用地性质进行修改。

A-35地块作为遗留的未建设用地，西南侧被沈海高速及其防护带阻断，北侧和东侧的大部分区域被乔治白企业园区围合，地块未预留单独出入口，并且地块中间极为狭窄，地块完整性较差，未来单独进行开发建设的可能性较低。因此，有必要延续原控规对A-35地块的发展思路，与A-36、A-37等地块联合开发，作为企业园区发展的拓展用地，并根据实际需要对A-35的地块性质进行调整，根据建设时序安排对地块进行重新划分。

　　为广泛听取群众意见，做到公平、公开、公正，现对平阳县昆阳镇城北片控规A-35、A-36、A-37地块修改（草案）向社会公告。如有异议，向平阳县自然资源和规划局提出。公示日期：2020年5月29日至2020年7月3日（30个工作日）；联系电话：58112939；联系地址：平阳县昆阳镇平阳大厦1911办公室。