一、项目概况

（一）  政策背景

我县素有“七山一水二分田”之说，多山地丘陵，但用作耕地、工业生产的土地非常有限，不但人均耕地远低于全国平均水平，工业用地投资密度也低于全省平均水平。随着城镇快速发展，一方面土地资源告急，建设用地指标完全跟不上企业用地的需求；而另一方面，闲置、低效利用等粗放用地情况屡屡出现。因此，平阳县政府积极响应浙江省“空间换地”政策，2014年推出《平阳县工业企业“空间换地”实施细则》，为提高土地利用效率，鼓励在满足规划、消防、安全要求的前提下，工业项目容积率上限放宽至3.2，建筑密度上限放宽至55%，建筑高度可突破控规限高。

（二）规划编制背景

为了更好地指导鳌江镇鸽巢路地块的开发建设，强化鳌江鸽巢路地块的新城市面貌，提升片区的整体辐射能力，鳌江镇人民政府委托我院对鸽巢路地块进行规划编制，并形成了鸽巢路地块控规的最终成果。该成果已于2014年2月通过评审并报批，现为鳌江镇鸽巢路地块各项工程建设的规划管理依据。

2019年03月平阳县鳌江镇人民政府委托我院对原规划B-01至B-14地块进行规划修改，特编制《平阳县鳌江镇鸽巢路地块控制性详细规划修改（B-01至B-14地块）》，于2019年06月通过规划评审。2019年,平阳县鳌江镇人民政府委托我院对原规划C-05、C-07等地块进行规划修改，特编制《平阳县鳌江镇鸽巢路地块控制性详细规划修改（C-05、C-07等地块）》，于2019年08月通过规划评审,并于2020年报批。

原控规虽然很好地贯彻了相关技术规定及建设项目设计规范要求，但随着时间的推移和鸽巢路地块的进一步开发建设，出现了土地资源稀缺，不能满足开发建设需求的情况。为了提高土地利用效率，促进鸽巢路地块开发建设，需要对局部工业地块的指标进行突破，因此鳌江镇人民政府委托我院编制《平阳县鳌江镇鸽巢路地块C-01地块高度修改论证报告》，以为相关审批部门提供参考。

（三）区位分析

　　1、原规划区范围

原《平阳县鳌江镇鸽巢路地块控制性详细规划》的规划范围由昆鳌大道、104国道、鹤祥路、外环线及孙家垟河围合而成，规划用地面积为112.92公顷。

　　2、项目地块区位与范围

本次论证地块为原规划的C-01地块，用地面积8960平方米，地块位于鸽巢路和鹤祥路交叉口东侧。

（四）项目地块情况介绍

1、原规划对项目地块的要求

C-01地块为二类工业用地，规划面积为9049平方米，容积率1.0-3.0，建筑密度≤55%，绿地率≥20%，建筑高度≤24米。对建筑形体、材质、色彩等无特殊要求。

2、项目地块及周边现状建设情况

C-01地块现状为空闲地，东侧为河流，南侧为河流和小区（在建），西侧为鸽巢路和安置房（计划建设），北侧为鹤祥路和现状工业，区域路网已建设完全，周边地块基本已按《平阳县鳌江镇鸽巢路地块控制性详细规划》进行开发建设。

二、论证内容

C-01地块为二类工业用地，新总平方案的技术指标，总用地面积9044平方米，总建筑面积14806.73平方米（计容面积13600.58平方米）；建筑密度45.23%；容积率1.50；绿地率10%；高度34.15米。对比原规划指标，容积率≤3.0，建筑密度≤55%，绿地率10-20%，建筑高度≤24米，新总平指标在建筑高度上有突破。

因此，需要对C-01地块拟建高度控制在34.15米的2#生产车间进行影响评估论证，主要包括以下内容。

（一）地块经济技术指标突破控规规定的合理性论证

C-01地块在原控规中为二类工业用地，原控规对其没有特殊要求，符合《平阳县工业企业“空间换地”实施细则》规定的“空间换地”条件。根据《平阳县工业企业“空间换地”实施细则》文件内容，C-01地块的经济技术指标中容积率上限放宽至3.2，建筑密度上限放宽至55%。同时，建筑高度可突破控规限高，但需报县政府“空间换地”办公室审批。

（二）对周边地块建筑视野的影响

C-01地块南侧的建筑基本已建成或处于在建状态，建筑朝向已经明确，其他方向为现状空地或厂房。从视野范围内景观质量分析，藕莲河以北现状多为工业厂房建筑，建筑立面普遍不美观，而拟建建筑立面相对整洁，并且对北侧的工业园区有遮挡作用，拟建建筑的建设反而对该片区域的环境景观有提升。

（三）对街道空间感受的影响

C-01地块位于鹤祥路南侧，地块拟建建筑高度突破24米，拟建建筑的高度与其南侧的高层住宅楼可以形成呼应，对区域空间景观有一定的丰富作用。

为广泛听取群众意见，做到公平、公开、公正，现对平阳县鳌江镇鸽巢路地块C-01地块高度修改论证报告（草案）向社会公告。如有异议，向平阳县自然资源和规划局提出。公示日期：2021年5月18日至2021年6月29日（30个工作日）；联系电话：58191237；联系地址：平阳县昆阳镇兴良路2号原县审批服务中心自然资源大楼301办公室。