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平阳县人民政府办公室
关于印发昆阳镇三退屋与文化园北侧片区
改建工程拆迁补偿安置实施细则的通知
昆阳镇人民政府，县有关单位：
《昆阳镇三退屋与文化园北侧片区改建工程拆迁补偿安置实施细则》
已经县人民政府第69次县长办公会议研究通过，现印发给你们，请结合实际，认真组织实施。
二○一○年十月九日
昆阳镇三退屋与文化园北侧片区改建工程
拆迁补偿安置实施细则
为改善人居环境，提高城市品位，确保昆阳镇三退屋与文化园北侧片区改建工程拆迁补偿安置工作顺利实施,根据《平阳县城市房屋拆迁管理补偿安置实施办法》的有关规定，结合片区实际情况，特制定本实施细则。
一、本细则适用于昆阳镇三退屋与文化园北侧片区改建范围（以下简称改建区）内的房屋拆迁补偿安置。
二、本改建工程具体范围以规划红线为准。
三、本细则所指的拆迁人系昆阳镇人民政府，所指的被拆迁人系改建区内的房屋所有权人。
四、本细则所称的底层用房是指改建区内拆迁之前临后垟街两侧与文化园前道路北侧被拆迁房屋的底层用房（以下简称底层用房）。底层辅助房是指新建的封闭式住宅小区内住宅楼的底层房屋（以下简称底层辅助房）。
五、房屋拆迁补偿安置的一般规定
（一）改建区内的房屋拆迁补偿与安置，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换形式。
（二）被拆迁房屋建筑面积以被拆迁人的《房屋所有权证》或以房管部门出具的其他合法证件上记载的建筑面积为准。
（三）被拆迁房屋土地面积以被拆迁人的《土地使用证》
或以国土资源部门出具的其他合法证件上记载的土地面积为准。
（四）改建区内底层用房宽度不足2.6米或者底层用房建筑面积不足12平方米的，原则上不得认购一间底层辅助房，实行货币补偿。
（五）底层用房的建筑面积以《房屋所有权证》中注明的宽度乘以进深计算。房屋进深不足6米按实际进深计算，超过6米的按6米计算；住宅房建筑面积按《房屋所有权证》或以房管部门出具的其他合法证件上记载的建筑面积扣除底层用房的建筑面积后计算。
（六）产权调换安置
1.
底层用房安置
（1）被拆迁人原房每一自然间底层用房安置一间底层辅助房。如原房底层用房原有营业功能的，现除安置辅助房外，再由拆迁人按原房底层用房建筑面积每平方米补给被拆迁人3800元。底层辅助房设计标准为20±5平方米（以房管部门实测面积为准），认购底层辅助房的，以辅助房面积扣除底层用房实际建筑面积，按基准价签订拆迁安置补偿协议。
（2）除已补偿安置底层辅助房被拆迁人外，如有老、弱、病、残的被拆迁人需安置底层辅助房的，在房源许可的情况下，被拆迁人可向拆迁人提出书面申请，经审核同意后给予照顾安置，认购20±5平方米底层辅助房，扣除原房建筑面积20±5平方米，按基准价签订拆迁安置补偿协议。
2.
住宅房的安置
（1）被拆迁人原则上在改建区内新建住宅楼房第一层以上（含一层）、第二十层以下（含二十层）中指定单元抽签安置。
（2）每户原则上安置一套相应建筑面积的新建住宅房，被拆迁人合法拥有房屋建筑面积达150平方米（含150平方米）以上，或合法拥有自然间两间房屋，但只申领一本产权证书的，可以认购两套安置房。安置的套型标准面积不变，新房认购面积按附表1标准执行。
（3）拆迁房屋为一层平房的，按原建筑面积的1.6倍计算原房建筑面积；原房为二层楼房的，按原建筑面积1.2倍计算原房建筑面积。以上两种增加认购面积部分按基准价认购安置房，并以原房住宅评估价予以补偿安置。
（4）产权调换结算：被拆迁人安置的房屋面积，在认购安置套型标准内按基准价结算，超出部分按市场价结算。
（5）新建安置房的层次差价按附表5标准执行。
（6）安置房朝向调整按附表6标准执行。
（七）宅基地的确认和补偿安置
1.
因灾所致原房毁损但尚存遗址的地基在20平方米（含20平方米）以下的，以被拆迁人的《土地使用证》或以国土资源部门出具的其他合法证件上记载的土地面积为准，以6000元/m2进行补偿，不予产权调换安置。
2.
经规划建设、国土资源部门批准未建的在20平方米（含
20
平方米）以下的宅基地，按照国土资源部门核准的占地面积，以6000元/m2进行补偿，不予产权调换安置。
3.
不属于上述1、2两点情况，但属村委会出售给被拆迁人的地基，并出具协议、收据，且时间在1984年6月10日（含6月10日）之前的予以确认，1984年6月10日之后的不予确认。宅基地的面积按宽度乘长度计算，宽度超过3.5米按3.5米计算，不到3.5米按实际计算；长度超过12米按12米计算，不到12米按实际计算，宅基地以2800元/m2进行补偿。
4.
经确认的每间宅基地面积超过20平方米或因灾所致原房毁损但尚存遗址的面积超过20平方米的地基也可认购70±10平方米住宅房一套，以住宅拆迁货币补偿基准价结算。
（八）拆迁房屋补偿
1.
一般性规定
（1）房屋建筑面积应当以《房屋所有权证》中记载的建筑面积为准。房屋实际建筑面积大于《房屋所有权证》中建筑面积的，需经规划建设、国土资源部门补办审批手续后，向房管部门申请房屋变更登记。
（
2
）被拆迁人的合法用地面积（包括自留地）
,
除房屋建筑占地面积部分外，其他部分参照平政发〔
2008
〕
215
号文件标准执行。
（3）被拆迁房屋的水、电、有线电视、通讯、网络等均由
被拆迁人委托房地产开发公司代为办理注销手续及安置用房报
装手续。
（4）被拆迁房屋室内装饰按本细则附表8标准予以评估补偿。
2.
产权调换安置补偿
（1）被拆迁房屋的补偿金额应当由评估机构根据相关标准评定执行。附属物、装饰补偿金额按规定补偿给房屋所有权人，
法律、法规另有规定或当事人另有约定的除外。
（2）被拆迁房屋所有权人选择安置新房的临时过渡期为36个月，住宅房临时安置补助费计发标准为每月3.5元/m2，底层用房临时安置补助费计发标准为每月6元/m2，临时安置补助费自原房腾空交付之日起计算。搬迁费为5元/m2，不足600元按600元计算,每户共计算两次。
（3）拆迁人不能按期交付房屋的，延期临时安置补助费双倍支付；因不可抗力造成的，临时过渡期顺延。
（4）被拆迁人不论选择何种拆迁补偿方式，被拆迁房屋腾空移交给拆迁人后，其房屋以及附属物、构筑物、已作补偿的室内装饰物品等处分权均属于拆迁人。
（5）安置房的房屋土地权属登记由拆迁人委托房地产开发公司代为办理。保修金由房开公司承担，契税、权属登记相关规费以及物业维修基金均由被拆迁人支付。
3.
货币补偿
（1）被拆迁人选择货币补偿的，其标准按附表2执行。
（2）被拆迁人在规定期限内签订货币补偿协议，并向拆迁
人移交有关房屋权属证件的，协议生效后5天内拆迁人支付被拆迁人货币补偿费总额20%；被拆迁人在规定腾空期限内腾空房屋并移交拆迁人的，拆迁人在接收房屋后15天内一次性支付剩余货币补偿费。拆迁人在全额支付被拆迁人补偿费后，方可拆除房屋。
（3）选择货币补偿的被拆迁人不再享有产权调换的权利。
（4）被拆迁人底层用房和住宅房的临时过渡期各为4个月, 住宅临时安置补助费计发标准为每月3.5元/m2，底层用房临时安置补助费计发标准为每月6元/m2，搬迁费计发标准为5元/m2，不足600元按600元计算, 每户计算一次。
六、无合法权属与违法的被拆迁房屋的认定
（一）拆迁时已办理房屋建设报批手续但未取得房屋、土地合法权证的建筑，应当在依法办理房屋登记后，予以补偿安置。无合法权属的被拆迁房屋，应当由规划建设、国土资源、房管部门补办审批手续后，办理房屋、土地权属登记手续。
（二）拆迁1984年6月10日（含6月10日）前建造但未取得房屋、土地合法权证的建筑（以1986年版房管部门现状图为准），由被拆迁人提供有关资料，经规划建设、国土资源、房管等部门共同认定，按程序确认并办理登记备案手续后，给予补偿安置。
（三）拆迁1984年6月10日至1998年12月31日之间建
造但未办理合法建设手续的违法建筑（以1998年版房管部门现状图为准），经规划建设、国土资源、房管等部门共同认定，按程序确认并办理登记备案手续后，给予补偿安置。其原房补偿金额按70％计算。
在此期间所建的房屋，被拆迁人已向规划建设、国土资源部
门交纳建房押金或规费的，由规划建设、国土资源、房管等部门共同认定，按现行标准补交相应规费，按程序确认并办理登记备案手续后，给予确权。
（四）拆迁1999年1月1日至2006年12月31日之间建造但未办理合法建设手续的违法建筑（以2007年版规划现状图为准），按重置成新价给予一次性补偿，不予产权调换安置。
（五）被拆迁人在2007年1月1日后建造但未办理合法建设手续的违法建筑，根据《平阳县城市房屋拆迁管理补偿安置实施办法》的有关规定，违法建筑一律无偿拆除，不予安置补偿。
七、拆迁房屋评估、协议签订
（一）由房屋主管部门提出不少于两家房地产评估机构，供被拆迁人选择一家作为本次拆迁改建工程的专业房屋评估机构。
被拆迁人须在规定时间内如实向评估机构提供《房屋所有权证》、《土地使用证》等所必需的资料，并协助评估人员做好被拆迁房屋的现场查勘工作。评估机构评定的评估结果作为被拆迁房屋补偿的依据。
（二）被拆迁人应当在拆迁人通知期限内与拆迁人签订拆迁
安置协议，拆迁安置协议经双方签字盖章后生效，并由拆迁人将拆迁名单汇总报拆迁主管部门登记备案。
（三）被拆迁人在签订拆迁安置协议时，应将《房屋所有权证》、《土地使用证》或其他资料移交给拆迁人，由拆迁人统一
上缴主管部门核销。
（四）拆迁涉及抵押权或租赁关系的房屋，被拆迁人在拆迁期限内自行处理完抵押事宜或解除租赁关系后，方可签订协议。
（五）被拆迁人应按规定交纳新房差价款，即在安置房高层住宅房打桩完成时交30%；基础完成时交30%；安置房结顶时交20%；安置房层次、调整价格与应交余额，在房屋交付使用前一次性结清。
（六）被拆迁人在通知规定时间内签订《拆迁安置补偿协议书》的，按原房建筑占地面积200元/m2给予奖励。
八、新房安置定位另按安置定位办法执行。
九、拆迁政策处理过程中，工作人员要坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。
十、本细则未作规定或与《平阳县城市房屋拆迁管理补偿安置实施办法》相抵触的，以《平阳县城市房屋拆迁管理补偿安置实施办法》的规定为准。
十一、本细则由昆阳镇人民政府负责解释。
十二、本细则自印发之日起实施。
附表：
1.
新房住宅认购面积安置标准表
2.
昆阳镇三退屋与文化园北侧片区房屋拆迁货币补偿及产权调换基准价
3.
昆阳镇三退屋与文化园北侧片区房屋重量价格
4.
昆阳镇三退屋与文化园北侧片区房屋成新率（％）
5.
昆阳镇三退屋与文化园北侧片区房屋层次差价率标准（％）
6.
昆阳镇三退屋与文化园北侧片区房屋朝向差价率标准（％）
7.
昆阳镇三退屋与文化园北侧片区房屋拆迁（安置）的其它因素调节系数（％）
8.
昆阳镇三退屋与文化园北侧片区房屋装修及构筑物补偿标准
附表1
新房住宅认购面积安置标准表（单位：平方米）
附表2
昆阳镇三退屋与文化园北侧片区房屋拆迁货币补偿及产权调换基准价
住宅、办公、工业、其它用房基准底层用房基准价
说明：
1.
基准价是指在一定估价时点上各用途新建房屋正常状态下的平均市场价格。
2.
拆迁房屋基准价是根据房地产估价规范，采用市场比较法结合成本法并分析各种影响房地产价格因素来综合确定。
3.
房屋搬家补助费、临时安置补助费、拆迁生产性非住宅房屋等参照拆迁补偿安置实施细则执行。
附表3
昆阳镇三退屋与文化园北侧片区房屋重置价格
单位：元/m2
附表4
昆阳镇三退屋与文化园北侧片区房屋成新率（%）
注：简易房使用年限为10年，成新计算实行现场实际评估。
附表5
昆阳镇三退屋与文化园北侧片区房屋层次差价率标准（%）
说明：
1.
多层成套房按上述层次差价率标准来计算。
2.
落地房层次差价率按零计算。
3.
高层、小高层层次标准层：楼房总层数为偶数时除二加一的层次为基准价标准层、楼房总层数为奇数时中间层次为基准价标准层。
4.
高层、小高层层次差价率：楼房总层数≤21层时，以标准层为基准价进行计算，每升一层或每降一层增减100元/m2；楼房总层数≥22层时，以标准层为基准价进行计算，层数≤21层时，每升一层或降一层增减100元/ m2，从22层（含22层）起每层递增50元/m2，至32层止。其它层次及顶层按实际评估操作。
附表6
昆阳镇三退屋与文化园北侧片区房屋朝向差价率标准（%）
附表7
昆阳镇三退屋与文化园北侧片区
房屋拆迁（安置）的其它因素调节系数（%）
说明：
1.
双面临街或临街巷底层用房的拆迁、安置区位系数以实际地段评估确定、加权范围在1—1.4系数。
2.
住宅(底层用房)、办公、工业、其它用房拆迁的区位系数按1计算。住宅(底层用房)、办公用房安置的区位系数按1计算，工业、其它用房安置的区位系数以实际安置地块重新评估确定。
附表8
昆阳镇三退屋与文化园北侧片区房屋装修及构筑物补偿标准
主题词：城乡建设 拆迁 细则 通知
抄送：县委办，县人大常委会、县政协办公室。
平阳县人民政府办公室 2010年10月15日印发
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