根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，现公开征求《平阳县鳌江镇古鳌头旧城改造土地房屋征收补偿实施细则（征求意见稿）》的意见，如有不同意见，请在30日内以书面形式反馈至平阳县人民政府房屋征收管理办公室。（传真：0577-63889036）

平阳县人民政府房屋征收管理办公室

                             2017年6月28日

平阳县鳌江镇古鳌头旧城改造土地房屋征收

补偿实施细则（征求意见稿）

为加快推进鳌江镇古鳌头老城区的有机更新，科学实施古鳌头旧城改造工作，完善公共基础配套设施建设，改善人居环境，保障被征收人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《平阳县住宅房屋征收市场化安置实施办法（试行）》（平政办[2016]28号）等文件有关规定，结合工程实际情况，制定本实施细则。

一、本实施细则适用于鳌江镇古鳌头旧城改造项目范围内土地和房屋征收补偿（具体以征收红线图为准）。

二、鳌江镇人民政府受县人民政府委托，作为鳌江镇古鳌头旧城改造项目征收实施单位，统一组织实施鳌江镇古鳌头旧城改造项目的土地和房屋征收补偿工作。鳌江镇旧城改建办公室负责具体的日常工作。

本细则所称的被征收人是指鳌江镇古鳌头旧城改造工程征收红线范围内的土地使用权人和房屋所有权人。

三、集体土地征收和青苗补偿

征收范围内的集体土地征收和青苗补偿按《平阳县征收农民集体所有土地管理办法》（平政发[2014]208号文件）的规定执行。

集体土地征收补偿方案经村民代表会议通过后，被征收的房屋前后空闲地、简易棚用地、构筑物用地等土地，土地征收补偿由征收实施单位直接支付给被征收人；属合法或视为合法建筑占用的土地，土地征收补偿已包含在房屋补偿中，不再另行补偿。

四、房屋征收补偿的一般规定

（一）被征收房屋已取得《房屋所有权证》和《土地使用权证》或《不动产权证》以及经认定后可视为合法的，应当按照本实施细则的规定实施征收补偿。

（二）被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换安置或产权调换市场化安置。被征收人不论选择何种补偿安置方式，必须在签订协议后，按照征收实施单位确定的搬迁腾空期限，将被征收房屋腾空并移交征收实施单位。

（三）被征收房屋的建筑面积和建筑占地面积以《房屋所有权证》或《不动产权证》记载为准。被征收房屋的土地使用权面积以《土地使用权证》或《不动产权证》记载为准。

（四）征收国有出让性质的房屋，被征收人选择货币补偿或产权调换市场化的，按照征收决定公告之日，国有划拨土地使用权补办协议出让手续补交出让金标准给予补偿。被征收人选择产权调换的，国有划拨土地使用权补办协议出让手续补交出让金标准不予补偿，今后安置房土地性质为国有划拨的，国有划拨土地使用权补办协议出让手续及费用由征收实施单位办理和缴纳，超出原房面积的费用由被征收人自行承担（缴纳标准以办理安置房国有划拨土地使用权补办协议出让手续的当年标准缴纳）。

五、未登记房屋的认定和处置

（一）未经登记的房屋由鳌江镇人民政府组织国土资源、住建部门按规定进行联合认定，调查认定结果应当及时公布。

（二）未经登记的下列房屋，由鳌江镇人民政府组织国土资源、住建部门按程序认定并公示后，予以确认是否予以补偿安置。

1、征收1986年12月31日以前建造的未登记房屋，经认定后按规定予以补偿安置。

2、征收1987年1月1日至1998年12月31日之间建造但未办理合法建设手续的违法建筑（具体以1998航拍图为准），按程序认定并公示后，在规定的期限内签订房屋征收补偿协议并如期腾空交房的，可以参照合法房屋予以补偿安置；未在规定期限内签订协议的，依法无条件拆除。

3、征收1999年1月1日至2006年12月31日之间建造但未办理合法建设手续的违法建筑（具体以2006航拍图为准），不予补偿安置，违法建筑如在规定期限内自行拆除的，按照房屋重置成新标准给予一定的清障费，如在规定期限内未自行拆除的，依法无条件拆除。

4、2007年1月1日后建造但未办理合法建设手续的违法建筑，一律依法无条件拆除。

（三）征收1999年1月1日至2006年12月31日之间土地、住建审批手续不齐全的住宅房屋，在规定期限内签订房屋征收补偿协议并腾空拆除的，可以参照合法房屋补偿金额的70％给予货币补偿。不作产权调换安置。未在规定期限内签订协议并腾空拆除的，依法无条件拆除。

六、住宅房屋征收与补偿

（一）被征收住宅房屋的货币补偿

1、被征收人选择货币补偿的，以合法住宅房屋建筑面积确定被征收房屋货币补偿金额，由房地产估价机构根据被征收住宅房屋市场比准价，结合该房屋具体区位、层次、朝向、其他、建筑结构、建筑面积、成新等因素及其装饰装修和附属物评估确定。

2、被征收人在规定期限内签订货币补偿协议，同时向征收实施单位移交有关房屋所有权证书和土地使用权证书或不动产权证书，并在规定腾空期限内腾空房屋并移交征收实施单位的，征收实施单位在接收房屋后15天内一次性付清货币补偿款。征收实施单位在全额支付被征收人补偿款后，方可拆除房屋。

3、选择货币补偿的被征收人不再享有产权调换及产权调换市场化的权利。

（二）被征收住宅房屋的产权调换

1、以合法房屋建筑面积为基础的安置方式

（1）征收住宅房屋建筑面积大于等于30平方米可认购1套商品房住宅（具体认购新房面积标准见附表1）。住宅房屋建筑面积小于30平方米原则上按货币补偿安置办法结算。

（2）每自然间（套）或合并后房屋建筑面积大于等于150平方米可以认购两套安置住宅房。认购第一套安置房剔除原房面积，剩余原房面积（参照附表1）认购第二套安置房面积。

（3）被征收人选择产权调换的，被征收住宅房屋根据建筑面积的综合成本价，结合重置价、成新率经评估后给予补偿。

2、以合法房屋建筑占地面积为基础的安置方式

（1）落地房安置面积按被征收住宅房屋建筑占地面积的4倍给予安排新建套房面积或按其合法住宅房屋建筑面积计算应安置面积。

（2）被征收人选择产权调换的，被征收住宅房屋根据建筑面积的综合成本价，结合重置价、成新率经评估后给予补偿。

3、被征收人选择产权调换的，底层商业面积应在住宅安置面积中予以扣减。

4、对产权调换的房屋，被征收原房补偿面积（应安置面积）和安置新房面积相同的，按安置价结算，安置套型内超出原房补偿面积（应安置面积），按超购价结算，超出安置套型外的面积按商品价结算（见附表3）。

（三）被征收住宅房屋的产权调换市场化

1、被征收房屋产权人选择市场化安置的，参照《平阳县住宅房屋市场化安置实施办法（试行）》（平政办[2016]28号）执行。

2、被征收人选择产权置换市场化的，与房屋征收实施单位签订产权调换市场化安置协议。房屋货币补偿金额由被征收房屋补偿金额和安置房屋价值金额构成。

被征收房屋补偿金额按照被征收房屋面积结合房屋重置成新确定。

安置房屋价值金额按照产权调换协议确定的应安置面积，由评估机构根据应安置面积的房屋市场基准价扣减房屋综合成本价评估确定。

市场化安置货币补偿单价标准：3150元/㎡。

七、店面房的征收与补偿

（一）征收范围内店面房指直接临商业街底层的商业用房（以下简称店面房）。改建前的南门街、陡门街、栈前街、东风路、古鳌南路、望江街、江口路定为商业街。

被征收店面房建筑面积以《房屋所有权证》或《不动产权证》或其他合法证件记载认定的建筑面积上注明的宽度乘进深计算，房屋进深不足6米的按实际进深计算，超过6米的按6米计算。

被征收底层房屋山墙直接临商业街的，按房屋自然朝向宽度乘临街开设门面净长度计算店面房面积，其长度不足6米按实际长度计算，超过6米的按6米计算。

（二）店面房类别划分

1、征收前店面房划分为：

一类店面房：南门街95-129号、64-132号

二类店面房：陡门街4-100号、1-195号

东风路2-148号（双号）

古鳌南路212-278号、215-267号

栈前街18-30、34-1、34-4、38-42、44-1、44-9、

46、66-74、78-84-1、98、100、55-67、71号边、

71、73、73-1、77、水产城对面11间

望江街1-73号（单双号）

三类店面房：江口路1-56号（单双号）

2、安置店面房划分为：

一类店面房：南门街（暂定）

二类店面房：栈前街、东风路、望江街（暂定）

三类店面房：江口路（暂定）

具体见总平方案

（三）被征收店面房的货币补偿

被征收店面房的货币补偿金额以被征收商业用房市场比准价为基础，结合房屋区位、结构、成新等因素由房地产估价机构评估确定。

（四）被征收店面房的产权调换

1、被征收店面房的产权调换安置按同类别安置为原则，同类别店面房不够安置的，可安置其它类别的商业用房，差价按评估价差结算。（店面房协议签订类别、安置房源计划见附表2）。

2、被征收店面房宽度不足2.6米或者店面房建筑面积不足15平方米的，被征收人不能认购同类别的店面房，由征收实施单位降低等级安置一间店面房。

3、被征收店面面积和安置商业用房面积相同的，按安置价结算，超出面积按超购价结算。

八、临时安置补助费和搬迁费（具体标准见附表4）。

（一）被征收人选择产权调换期房安置的，建设多层安置房的，过渡期按24个月计算；建设高层安置房的，过渡期按36个月计算。征收实施单位不能按期交付房屋的，延期临时安置补助费双倍支付（（因不可抗力因素造成逾期的，过渡期顺延））。被征收人选择货币补偿、产权调换市场化安置或现房安置的，过渡期按4个月计算。

（二）征收实施单位提供被征收人周转用房的，临时安置补助费不予计发。

（三）搬迁费补助标准为被征收房屋合法建筑面积5元/平方米，不足600元的按600元计算。被征收人选择产权调换的，搬迁费按2次计发。被征收人选择货币补偿、产权调换市场化或现房安置的，搬迁费按1次计发。

九、被征收房屋的价值评估

（一）房产评估机构由房屋征收管理部门推荐不少于叁家供征收实施单位与被征收人共同选定，不能共同选定的，由房屋征收管理部门随机确定。

（二）被征收人须在规定期限内如实向评估机构提供《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《不动产权证》等必要的资料。并协助评估人员做好被征收房屋的现场勘查。评估机构评定的评估结果按规定公示无异议后作为被征收房屋补偿的依据。

十、房屋征收补偿协议签订

（一）被征收人应在规定期限内携带居民身份证、《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《不动产权证》等原件及复印件与征收实施单位签订征收补偿安置协议。

（二）被征收人选择货币补偿的，由征收实施单位与被征收人签订货币补偿协议。协议中应当载明被征收房屋面积、货币补偿金额、房屋腾空移交时间、补偿费支付时间、协议生效条件等。

（三）被征收人选择产权调换的，由征收实施单位与被征收人签订产权调换协议。协议中应当载明被征收房屋面积，补偿金额，按政策可购买的新房面积、认购新房价格及差价款交纳的时间方式、双方的义务和违约责任、协议生效条件等。

（四）征收补偿安置协议生效条件：自征收补偿安置协议签署之日起至征收公告规定的期限内，在古鳌头旧城改造范围内征收安置补偿协议签订率达到80%以上的，征收补偿安置协议生效；如签订率未达到80%的，则征收安置补偿协议自行解除。双方互不承担责任。

（五）征收补偿安置协议生效后，被征收人应移交《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《不动产权证》及其他必要资料，由征收实施单位统一向不动产登记中心办理注销或备案手续。

（六）征收设有抵押权或租赁关系的房屋，被征收人在征收期限内自行处理抵押权或解除租赁关系后，方可签订征收补偿安置协议。

（七）被征收人不论选择何种征收补偿方式，被征收房屋腾空移交征收实施单位后，其房屋以及附属物、构筑物、已作补偿的室内装修物品等的处分权、拆除责任均属于征收实施单位。

十一、安置房建设

（一）安置房选址在征收红线范围之内，由征收实施单位按照规划设计及相关程序统规统建；安置房均为国有划拨土地性质的高层建筑，征收实施单位根据拆迁户套型要求及安置情况统一调剂，集中安置。

（二）新房安置定位

1、征收实施单位要根据产权调换安置协议，对认购相同住宅面积标准的或相同类别店面房的被征收人，分别按照新房认购定位顺序号组织参加新房抽签定位。

2、新房认购定位顺序号，按照被征收人在规定时间内按时签订征收协议的，在规定期限内按时交纳房款的，抽签定位顺序号并列为1号，参加新房定位抽签。

3、如果被征收人无特殊原因，不按规定时间签订征收协议的或不按规定期限内交纳房款的，抽签定位顺序号并列为2号，参加新房定位抽签。

（三）购房款缴纳

1、被征收人选择产权调换的，其被征收房屋补偿款转为认购新房前期预交款。根据与征收实施单位签订安置协议应交纳的新房认购差价款，新房基础完成时交纳总差价款的30%，新房结顶时再交纳总差价款的50%，余款在新房定位结算后一次性交清。

2、被征收人不按规定期限内交纳房款的，滞纳金按国有银行同期贷款利率计算。

3、新房交付后，水、电、电视、通讯等报装手续由安置户自行申请报装，费用自理。

十二、奖励与补助

（一）被征收人在规定的时间内且按通知时间顺序与征收实施单位签订征收协议的，按时腾空的，每平方米奖励300元。单位房按时签订协议的，按时腾空的，每平方米奖励80元。

（二）被征收人选择货币补偿安置的，住宅及商业用房按期签订货币补偿协议并按期搬迁腾空移交房屋后，给予被征收人被征收合法房屋或认定为合法房屋的市场价值（含装饰装修补偿，不含附属物补偿）10％的奖励。

（三）被征收人选择货币补偿安置或产权调换市场化安置的，在领取被征收房屋货币补偿款之日起，12个月内在平阳县范围内购买政府提供的安置房或商品房的（不包括商业用房），可向房屋征收实施单位申请购房补助；新购房屋金额高于被征收房屋货币补偿金额（减去营业用房货币补偿金额部分）的，按不高于房屋补偿金额的10％给予补助；新购房屋金额低于被征收房屋货币补偿金额（减去营业用房货币补偿金额部分）的，按不高于新购房屋价值的10％给予补助。

十三、低收入家庭、无房户和住房困难户的认定和处置

（一）被征收人属于低收入家庭，其被征收住宅房屋每户建筑面积小于36平方米（在同一城市规划区内有其他住宅房屋的，合并计算），并且选择产权调换的，被征收人可以认购建筑面积不小于36平方米的成套住宅作为安置用房，被征收房屋和安置用房互不结算产权调换的差价。45平方米以上（不含45平方米）按超购价结算。

前款所称低收入家庭是指：

1、已经民政部门核准，依法获得最低生活保障救助的家庭；

2、已经县总工会批准为特困救助的家庭；

3、县人民政府规定的其他经济困难家庭。

（二）无房户和家庭困难户按平政办2013[126]号文件规定执行。属于住房困难户的，可以纳入违法建筑所在地的改造范围安置，选择按照人均25平方米认购安置面积，但是每户安置面积最多不超过120平方米。其中安置面积60平方米以内按安置价结算，超过60平方米的按市场基准价结算。

十四、被征收人购买现房或期房的，享受新购房屋价值与房屋补偿金额相等部分免征契税优惠，超出房屋补偿金额部分按有关规定缴纳相关税费。对个人取得的房屋补偿金额免征个人所得税。

十五、被征收村（居）办公室、老人活动场所和其他各种公共公益性房屋，按不少于被征收房屋面积予以产权调换、不补差价，可以提前定位。如要求增加安置面积的，增加面积部分按超购价购买。

十六、征收范围内非公益事业房屋的附属物、构筑物，不实行产权调换，按评估价格给予补偿。

十七、征收国家直管住宅公房，房屋承租人按照房管部门有关政策取得房屋产权后，由征收实施单位对其给予补偿安置。征收房管部门直管非住宅公房的，实行产权调换。

十八、征收属军队所有的房屋、依《中国人民解放军房地产管理条例》执行。

十九、本细则由鳌江镇人民政府负责解释。

二十、本细则自发文之日起施行。

附件：

1、安置住宅新房面积标准

2、原店面房协议签订类别和安置房源对照表

3、古鳌头改造工程住宅、商业用房安置价和市场比准价价格表

4、鳌江镇古鳌头旧城改造工程房屋征收货币补偿及产权调换

基准价

5、鳌江镇古鳌头旧城改造工程房屋重置价格

6、鳌江镇古鳌头旧城改造工程房屋成新率（%）

7、鳌江镇古鳌头旧城改造工程房屋层次差价率标准（%）

8、鳌江镇古鳌头旧城改造工程房屋朝向差价率标准（%）

9、鳌江镇古鳌头旧城改造工程房屋征收区位系数和其它因素调节系数（%）

10、鳌江镇古鳌头旧城改造工程房屋装修及构筑物补偿标准

附表1

安置住宅新房面积标准

附表2

原店面房协议签订类别和安置房源对照表

说明：优先、补充房源具体安置方案届时另行通知。

附表3

古鳌头改造工程住宅、商业用房安置价和市场比准价价格表

附表4

鳌江镇古鳌头旧城改造工程房屋征收货币补偿及产权调换基准价

住宅、办公、工业、其它用房基准价                     营业用房基准价

说明:

    1、征收生产性非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失以及生产设备搬迁、安装等费用按有关规定执行。

    2、房屋搬家补助费按5元/㎡标准补助，每户一次补助不足600元的，按600元补助。

    3、住宅临时安置补助费按侮月8元/㎡标准补助，营业房临时安置补助费按一类20元/㎡月、二类15元/㎡月、三类12元/㎡月标准补助。

    4、基准价以房屋多层新建框架结构为标准，小高层和高层需另补结构差价。

    5、工业用房、其他用房安置以城市总体规划要求安置。

附表5

鳌江镇古鳌头旧城改造工程房屋重置价格

                                                      单位:元/㎡

附表6

鳌江镇古鳌头旧城改造工程房屋成新率（%）

注:1、简易房使用年限为10年、成新计算按现场实际评估。

2、成新率参照年限折旧法折旧。

附表7

鳌江镇古鳌头旧城改造工程房屋层次差价率标准（%）

说明:

    1、多层成套房按上述层次差价率标准来计算。

    2、落地房层次差价率按零计算。

3、高层、小高层层次标准层:楼房总层数为偶数时除二加一的层次为基准价标准层、楼房总层数为奇数时中间层次为

基准价标准层。

    4、高层、小高层层次差价率:每升一层或每降一层增减50元/㎡。其它层次及顶层按实际评估操作。

附表8

鳌江镇古鳌头旧城改造工程房屋朝向差价率标准（%）

附表9

鳌江镇古鳌头旧城改造工程房屋征收区位系数和其它因素调节系数（%）

说明:

1、双面临街或临街巷底层用房的征收、安置区位系数以实际地段评估确定、加权范围在1—1.4系数。

2、住宅（底层用房）、办公、工业、其它用房征收的区位系数按1计算。住宅（底层用房）、办公用房安置的区位系数按1计算，工业、其它用房安置的区位系数以实际安置地块重新评估确定。