为进一步加快推进我县农村宅基地及住房的确权登记发证工作，我局起草了《平阳县人民政府办公室关于加快推进农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知（送审稿）》，现将有关情况说明如下：

一、相关背景

为落实农民财产权利，保障宅基地用益物权，2014年6月5日，浙江省人民政府办公厅下发了《关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》（浙政办发〔2014〕73号）文件，对农村宅基地的确权登记发证及历史遗留问题的处理等作出了明确的规定，并要求各县结合本地，制定操作细则，力争在2015年基本完成宅基地历史遗留问题的处理及确权登记发证。2014年7月21日，我县出台了《平阳县农村“一户多宅”认定与处置暂行办法》（平委办发〔2014〕76号），对我县农村宅基地历史遗留问题的处理等进行了规定。根据省、县的规定，我局全力开展农村宅基地确权登记发证及历史遗留问题的处理，2015年底，完成了省市下达的符合登记条件宅基地的确权登记发证任务，但因受我县拆迁政策的影响，我县农民对宅基地历史遗留问题的补办意愿不强，全县宅基地历史遗留问题的补办量很少，不到100宗。同时，房屋登记部门并未同步开展宅基地上的房屋确权登记发证，导致我县的农村房屋仅对地进行登记，地上的房屋大部分未登记，截至目前，我县宅基地上的房屋发证率仅为23%。

2015年3月《不动产登记暂行条例》开始实施，2015年底房屋登记职责整合到我局，2016年8月，我县实施了土地、房屋不动产统一登记。2016年12月，国土资源部下发《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）文件，对宅基地和集体建设用地如何确权登记发证等相关问题进一步进行明确；2017年5月，浙江省人民政府办公厅下发《关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（浙政办发〔2017〕43号）文件，对宅基地及住房的历史遗留问题的处理、规范确权登记发证行为及工作推进提出了明确要求，并要求各地出台具体政策措施，明确部门职责，于2019年底前基本完成宅基地及住房历史遗留问题处理和确权登记发证。2017年11月，温州市人民政府办公室下发了《关于加快推进农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（温政办发明电〔2017〕144号）文件，对目标任务等进一步进行明确，要求在2018年底前符合登记条件农房登记率达到70%以上，2019年底前登记率达到85%以上。同时今年县政府的工作报告中也明确要求今年底前全县农房率达到70%以上。

省、市关于农村宅基地及住房确权登记发证的文件是包括两部分内容，其中一部分是符合登记条件可以直接确权登记如何进行确权登记，另一部分是对历史遗留问题的宅基地及住房如何处理（也就是符合条件的违法建设宅基地及住房如何予以补办审批手续）。根据省、市文件要求，为开展农村宅基地及住房确权登记发证工作，各地要结合当地实际，出台具体政策措施，进一步落实目标任务，明确部门职责。根据2014年我县的宅基地历史遗留问题处理结果来看，我县农民对历史遗留问题补办审批的意愿并不强烈，考虑到目前我县农房的发证率仅为23%，今年要达到70%以上，任务非常艰巨，有必要对农村宅基地及住房的确权登记发证和历史遗留问题处理实行分步开展，先期要全力开展对符合登记条件进行确权登记发证，为此，目前急需出台《关于加快推进农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》，对符合登记条件如何进行确权登记等内容进行明确。关于宅基地及住房的历史遗留问题如何补办审批待下一步根据农民的意愿再另行出台。

二、议题协调过程

2017年5月，浙江省人民政府办公厅《关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（浙政办发〔2017〕43号）文件下发后，我局组织相关科室、各基层所（分局）对2014年来农村宅基地确权登记发证中存在问题及下一步宅基地及住房的确权登记发证中可能会出现的问题进行全面的梳理，2017年9月选取基础较好的村庄进行试点，11月根据试点情况，对照前期梳理的问题，根据部、省文件相关规定，在进行多次研究、讨论的基础上形成初稿。年初经局专题会议研究进行后形成讨论稿，随后将讨论稿与相关部门对接，并向县政府办公室分管领导汇报，3月，根据对接情况及领导要求，我局又专门召集会议，邀请局法律顾问参加，对讨论稿进行进一步修改，形成了征求意见稿，3月9日通过县公文系统征求县住建局、县财政局（县地税局）、县农业局（县农办）和各乡镇人民政府意见后，形成送审稿，报县政府。

三、主要内容

一、明确了目标任务。2018年底前登记率达到70%以上，2019年底前登记率达到85%以上。

二、进一步规范确权登记发证行为。按分类、分阶段处理的原则：

1、农民建房占用宅基地的处理。

（1）.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，可按现有实际使用面积予以确权登记。

（2）.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施止，原农村村民占用宅基地建房，至今未扩建或翻建的，且未超出规定的面积标准，按现有实际使用面积进行确权登记；超过规定的面积标准，未超出批准面积的，按批准面积进行登记；超过规定面积或批准面积已按当时有关规定处理的，可按现有实际使用面积进行登记，未经处理的按法定最高标准面积或进行确权登记，超过法定最高面积部分在登记簿、权属证书中予以注明。

（3）.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，原农村村民建房占用的宅基地，土地已经批准的，按照批准面积予以确权登记；存在少批多占的，对超占的土地不予确权，并在登记簿、权属证书中注明超占面积。

（4）.对是否符合登记发证条件要严格把关，对未履行土地审批手续或存在批少占多的宅基地，符合补办用地审批手续的和需补办相关审批手续后方可办理登记的，要严格按照补办的相关规定及程序办理（补办的相关规定及程序将另行出台）。在补办用地审批手续后，方可予以确权登记。

2、农村村民住房，在做好宅基地确权的基础上，按以下要求同步做好处理：

(1).1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，在按规定确定宅基地使用权的基础上，对该宅基地上的房屋，可按现有实际建筑面积确定不动产权。

(2).1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，原农村村民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，在按规定确定宅基地使用权的基础上，根据已确定宅基地使用权范围内的房屋建筑面积确定不动产权，对超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予确定不动产权并在登记簿、权属证书中予以注明。

(3).1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，原农村村民占用宅基地建房，房屋已经办理村镇规划批准或用地选址意见的，在按规定确定宅基地使用权的基础上给予不动产登记。其中：未超出批准的建筑面积，按实测建筑面积登记；超出批准的建筑面积，对超过的建筑面积不予确定不动产权，并在登记簿、权属证书中注明超过的面积；规划批准的面积超出已确定宅基地使用权范围，符合补办审批手续条件的，可在补办用地审批手续后，予以确权登记，或只对已确定宅基地使用权范围的批准房屋建筑面积予以登记，并在登记簿、权属证书中注明未登记的建筑面积。房屋未办理村镇规划批准的，在按规定确定宅基地使用权的基础上，对已确定宅基地使用权范围内的房屋，补办村镇规划审批手续后，方可确定不动产权。

3、农村村民和非农业户口居民（含华侨）涉及的宅基地及房屋按以下要求分类处理：

（1）.在本人通过用地审批或合法取得的宅基地上自行建造建成房屋的确权登记，参照前（一）（二）款办理。

（2）.在1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，通过购买房屋、赠与房产（析产）、继承房产等方式合法取得房屋及占用的宅基地的，在查明历史使用和事实的情况下，可直接予以确权登记。

（3）.在1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，通过继承方式取得的房屋及占用的宅基地的，在被继承人的宅基地及住房依法确权后，再予办理继承及登记手续。

（4）.1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，通过购买房屋方式取得的宅基地，符合调剂规定的，办理调剂手续后予以登记发证；不符合调剂规定的，但在1999年5月6日国办发﹝1999﹞39号文件颁发之前已办理房产转让手续并取得房屋权属证书的，经当地村委会或村集体经济组织同意受让人使用宅基地的，在对转让方的宅基地确权登记后，可予办理转让及登记手续，属于国办发﹝1999﹞39号文件颁发后违规购买的，不予以办理转让和登记手续，但在2007年10月1日《中华人民共和国物权法》实施前，受让方（购买人）为我县农业户口居民，且符合一户一宅的，可参照前述规定给予办理转让及登记手续。

（5）.父母将自己合法取得的宅基地及住房以析产或赠与方式转移给子女，且子女当时符合分户条件的，其中：属1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，至1999年《中华人民共和国土地管理法》修订实施前的，可直接以析产或赠与方式办理登记手续；属1999年《中华人民共和国土地管理法》修订实施后的，子女必须是本村村民且符合一户一宅的，方可直接以析产或赠与方式办理登记手续。

4、宅基地与住房的权利主体应当相符，可以以权利人或户主进行确权登记。已结婚的可视为符合分户建房条件，符合分户建房条件未分户的，可按分户后合计面积标准。

5、无法确定建房前宅基地地类的，每户的确权面积标准按《温州市农村村民宅基地管理办法》（温州市人民政府令第60号）中使用其它土地的最高限额面积标准计算，村内的宅基地面积限额可合并计算（不计处数）。

6、存在少批多占或超出使用标准的，宗地图和房屋楼层平面图按实际使用范围绘制，能区分超占位置的应当用虚线标注；如确实无法区分超占位置的，应当注明批准面积和超占面积。

7、宅基地及住房的首次登记，经审核符合登记要求，在记载登记簿之前应进行公告，公告应当在县政府网站及所在地的村委会公示栏进行，公告期为15个工作日。

8、四至界线未发生变化，但现实测面积与原登记面积不一致的，以现实测面积为准。

9、原农村村民办理登记的宅基地及住房，登记部门暂不予推送相关登记信息，申请人在购买城镇住房或办理城镇房产转让相关涉税事宜时，暂不计入其家庭名下住宅套数。 

平阳县国土资源局

2018年3月20日